Tu as un crédit sur ta résidence principale. Peut-être un crédit voiture en plus. Et quand tu parles investissement locatif à ta banque, la réponse tombe comme un couperet : « Votre taux d’endettement ne nous permet pas d’aller plus loin. » Fin de la discussion.

Mais est-ce que cette règle des 35 % est vraiment gravée dans le marbre ? Et si une réforme en cours de discussion pouvait changer le calcul — et rouvrir concrètement la porte à ton projet ? C’est exactement ce qu’un député Renaissance a relancé avec une proposition de loi déposée en avril 2026, relayée par Le Figaro Immobilier. Voici ce que ça change pour toi — maintenant, et dès la loi votée.

Un crédit refusé à cause d’une règle administrative. Un projet rentable mis en pause. Un investissement qui aurait pu s’autofinancer dès le premier mois.

La règle des 35 % : ce que ta banque calcule vraiment

Le taux d’endettement — ou DTI, pour Debt-to-Income ratio — mesure la part de tes revenus mensuels nets que tu consacres au remboursement de tes dettes. La règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond de 35 %, assurance emprunteur incluse.

Concrètement : si tu gagnes 5 500 € net par mois, ta banque ne peut pas t’accorder un crédit dont les mensualités totales dépassent 1 925 € (35 % × 5 500 €).

Comment ta banque intègre les loyers dans le calcul

C’est là que ça se complique — et que beaucoup de futurs investisseurs se font avoir par une incompréhension du calcul.

Quand tu présentes un projet locatif, ta banque ne prend pas les loyers attendus à 100 % dans le calcul. Elle applique un abattement pour tenir compte des vacances locatives, des charges et des impayés. En pratique, la plupart des banques retiennent 70 % des loyers bruts projetés pour les intégrer à tes revenus.

Pourquoi un investissement rentable peut améliorer ton ratio

Voilà le paradoxe que la règle actuelle crée : un investissement locatif à fort cashflow positif — qui améliore objectivement ta situation financière — peut être refusé parce que le calcul mécanique du DTI monte de quelques points.

Exemple simple : ton loyer projeté est de 800 €/mois. Ta banque retient 70 %, soit 560 €. Si ta mensualité de crédit est de 650 €, elle voit un « effort » de 90 € par mois — alors qu’en réalité, le bien s’autofinance presque totalement. La réforme vise à corriger exactement cette anomalie.

« Ma banque m’a dit non au premier rendez-vous. J’avais 32 % de taux d’endettement avec mon RP et je pensais que c’était terminé. Un courtier m’a expliqué le calcul avec les loyers à 70 %, et on a trouvé une banque qui acceptait 15 % de dérogation. J’ai signé deux mois après. »
— Thomas, 41 ans, 2 enfants, propriétaire d’un duplex à Laval depuis 2024

La proposition de loi : ce qui pourrait changer concrètement

En avril 2026, un député Renaissance a redéposé une proposition de loi visant à donner aux banques plus de liberté dans l’évaluation de la solvabilité d’un emprunteur. L’objectif : sortir du carcan d’un ratio uniforme à 35 % appliqué mécaniquement, quel que soit le profil du dossier.

Trois leviers concrets de la réforme

Le calendrier : réaliste ou vœu pieux ?

Soyons honnêtes : une proposition de loi, ça ne devient pas une loi automatiquement. Il faut un passage en commission, une lecture en séance, un vote — et le HCSF lui-même peut ajuster ses recommandations sans attendre le Parlement.

Mais deux signaux donnent du crédit à cette réforme. D’abord, la pression du marché immobilier : les banques se plaignent elles-mêmes du manque de dossiers finançables depuis 2022. Ensuite, le HCSF a déjà assoupli ses règles à plusieurs reprises depuis leur introduction — ce n’est pas un mur inébranlable.

Conclusion pratique : tu n’as pas besoin d’attendre le vote pour préparer ton dossier. Les dérogations existent aujourd’hui. Et un bon montage peut déjà passer dans le quota des 15 %.

« Mon conseiller bancaire m’avait fermé la porte. J’ai changé de banque et présenté mon dossier comme une dérogation HCSF, avec le cashflow documenté. La deuxième banque a dit oui. Il suffisait de savoir à qui parler. »
— Amélie, 36 ans, assistante de direction, investisseuse à Douai depuis 2025

Cas concret : Julien, ingénieur à Rennes, vise un immeuble de rapport à Douai

Julien a 38 ans, ingénieur en CDI à Rennes. Il gagne 5 500 € net par mois et rembourse 950 € de crédit sur sa résidence principale. Son DTI actuel ? 17,3 % — très loin du plafond. Mais dès qu’il parle d’un projet locatif, sa banque sort la calculatrice et la conversation change de ton.

Dans le cas de Julien, même avec la règle des 70 % actuelle, le dossier passe. L’immeuble s’autofinance et le DTI calculé reste à 18,2 %. La réforme renforcerait encore davantage sa position — mais l’attendre n’est pas une obligation. Le projet est finançable aujourd’hui.

Comment présenter ton dossier pour maximiser tes chances maintenant

Que la réforme passe ou non en 2026, tu peux agir dès maintenant. Voici comment structurer un dossier qui donne à ta banque des raisons de dire oui — ou qui te qualifie pour la dérogation HCSF des 15 %.

Les 4 éléments qui font un dossier solide

Attendre la réforme coûte combien, exactement ?

Si la réforme met 12 mois à être votée et appliquée — et que tu attends sagement — tu perds un an de cashflow. Dans le cas de Julien : 12 × 145 € = 1 740 € de cashflow non perçu. Plus 12 mois de remboursement du capital par le locataire. Plus 12 mois de valorisation potentielle du bien.

Attendre n’est jamais gratuit. Le temps a un coût en immobilier.

« J’ai attendu deux ans ‘que les taux baissent’. Quand j’ai finalement signé en 2025, les prix avaient remonté dans ma ville cible et j’avais perdu deux ans de loyers. Je ne ferai plus cette erreur. »
— Karim, 39 ans, technicien, propriétaire d’un T3 à Saint-Brieuc depuis 2025

À retenir

• La règle des 35 % n’est pas une loi immuable — c’est une recommandation du HCSF, déjà assortie de 15 % de dérogations que les banques peuvent utiliser dès aujourd’hui.
• Un projet locatif rentable améliore ton DTI — les loyers viennent compenser (partiellement ou totalement) la nouvelle mensualité dans le calcul bancaire.
• La réforme proposée en 2026 vise à élargir la prise en compte des loyers (jusqu’à 90 %) et à généraliser l’analyse individuelle du dossier — une vraie fenêtre pour les investisseurs salariés.
• Julien, 38 ans à Rennes : DTI à 18,2 % même avec la règle actuelle, cashflow à +145 €/mois, financement 110 % sans apport — son dossier passe aujourd’hui, avant toute réforme.
• Attendre coûte cher : chaque mois de retard, c’est du cashflow non perçu, du capital non remboursé par le locataire, de la valorisation non encaissée.
• Un courtier spécialisé investissement locatif connaît les banques qui accordent des dérogations et sait présenter ton dossier — c’est souvent la différence entre un refus et un accord.
• Le LMNP au réel optimise le cashflow net et renforce la cohérence fiscale de ton dossier bancaire : un double levier à ne pas négliger.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil financier individualisé. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

La règle des 35 % a bloqué des projets qui auraient parfaitement tenu la route — et la réforme en cours pourrait corriger cette anomalie. Mais avant même qu’elle soit votée, il existe des leviers concrets pour faire financer un investissement locatif rentable. Reste à savoir si ta situation actuelle te permet de les activer.